BGH, Urteil vom 25.09.2026 – V ZR 165/25
Darf eine Eigentümergemeinschaft mehrheitlich beschließen, dass die Fassade ihres Hochhauses zur Kunstfläche wird – ohne vorher genau zu wissen, wie das fertige Werk aussehen wird? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage am 25. September 2026 beantwortet, mit einer Entscheidung, die zeigt, wie das reformierte Wohnungseigentumsrecht mit kreativen Projekten im urbanen Raum umgeht (BGH, Urteil vom 25.09.2026 – V ZR 165/25).
Der Verein „Urbaner Kunstraum Wuppertal – UKW“ hatte einer Wohnungseigentümergemeinschaft angeboten, die Nordfassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses auf eigene Kosten durch die international bekannte Streetart-Künstlerin Judith de Leuw gestalten zu lassen. Das vom Oberbürgermeister unterstützte Projekt sollte Teil eines größeren Kunstprojekts entlang der Wuppertaler Talachse werden. Das Mural sollte möglichst lange, mindestens aber zehn Jahre, bestehen bleiben, wobei die Eigentümergemeinschaft nach Ablauf von fünf Jahren wieder frei entscheiden könnte, etwa die Fassade zu überstreichen oder zu dämmen. Die Wohnungseigentümer stimmten mehrheitlich zu. Ein einzelner Eigentümer wollte das nicht hinnehmen: Das Gemälde gestalte die Anlage grundlegend um, und niemand wisse zum Zeitpunkt der Beschlussfassung verlässlich, wie das Werk am Ende aussehen werde. Mit seiner Anfechtungsklage blieb er vor Amtsgericht und Landgericht erfolglos und zog vor den Bundesgerichtshof.
Der V. Zivilsenat hat die Revision zurückgewiesen. Zunächst stellt er klar, dass die künstlerische Umgestaltung einer Fassade eine „bauliche Veränderung“ im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG ist und damit grundsätzlich mehrheitsfähig: Erfasst sind auch dauerhaft angelegte Maßnahmen, die das optische Erscheinungsbild der Anlage wesentlich verändern, einschließlich einer künstlerischen Fassadengestaltung, die über mehrere Jahre erheblich auf das äußere Bild der Anlage einwirkt. Besonders praxisrelevant ist die Antwort auf das Bestimmtheitsargument des Klägers: Muss die Gemeinschaft wissen, wie das Kunstwerk am Ende aussieht, bevor sie darüber abstimmt? Nein, sagt der BGH. Ein Beschluss über ein Fassadengemälde durch eine namentlich benannte Künstlerin ist hinreichend bestimmt, wenn er Regelungen zur Fläche, zur Kostentragung und zur Verbleibsdauer enthält; eine konkrete Beschreibung des späteren Erscheinungsbilds ist nicht erforderlich. Der Senat erkennt an, dass Kunst sich nicht wie ein Bauplan vorab definieren lässt: „Es gehört letztlich zum Wesen der Kunst, dass das Ergebnis des künstlerischen Schaffens für den Auftraggeber nicht immer konkret vorhersehbar ist“. Ausreichend ist, wenn Rahmenbedingungen zu Stil, Farbgebung und Fläche festliegen und unzulässige Inhalte von vornherein ausgeschlossen sind.
Der zweite Baustein betrifft die Grenze des § 20 Abs. 4 WEG: Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten, dürfen auch mehrheitlich nicht beschlossen werden. Der BGH stellt klar, dass eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks allein regelmäßig noch keine solche grundlegende Umgestaltung bedeutet, selbst eine auffällige künstlerische Fassadengestaltung kann diese Schwelle unterschreiten. Maßgeblich ist stets die Wohnanlage als Ganzes, nicht das einzelne Gebäude oder nur eine Fassadenseite; hier war nur die Nordseite eines von mehreren Gebäuden betroffen. Der Senat berücksichtigt zudem, dass das Fassadengemälde Teil eines größeren, von der Stadt getragenen Projekts zur Belebung des Stadtbilds ist, das auf die Mitwirkungsbereitschaft von Gebäudeeigentümern angewiesen ist und ihnen durch vollständige Kostenübernahme und einen nur fünfjährigen Festschreibungszeitraum einen niedrigschwelligen Zugang bietet. Ein zu strenges Verständnis der „grundlegenden Umgestaltung“ würde Eigentümergemeinschaften von solchen Projekten faktisch ausschließen, weil Einstimmigkeit kaum je erreichbar wäre. Zugleich betont der Senat, dass sich die Grenze zur grundlegenden Umgestaltung revisionsrechtlich nicht abstrakt definieren lässt, sondern stets eine Frage tatrichterlicher Würdigung des Einzelfalls bleibt.
Schließlich weist der BGH auch den Einwand einer unbilligen Benachteiligung (§ 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG) zurück: Diese Schutzvorschrift greift nur, wenn ein Eigentümer stärker betroffen ist als andere, eine bloß subjektive Abneigung gegen den künstlerischen Stil reicht dafür nicht. Dass einem Eigentümer das Gemälde schlicht weniger zusagt als anderen, begründet keine unbillige Benachteiligung und erst recht kein individuelles Vetorecht gegen die Mehrheitsentscheidung.
Die Entscheidung reiht sich in eine Serie von BGH-Urteilen ein, die seit der WEG-Reform 2020 den Spielraum von Eigentümergemeinschaften für bauliche Veränderungen mit optischer Wirkung konkretisieren. Für Streetart- und Kunstprojekte im urbanen Raum schafft der Senat Rechtssicherheit: Eigentümergemeinschaften können sich beteiligen, ohne das Endergebnis vorab im Detail festlegen zu müssen, vorausgesetzt der Beschluss regelt Fläche, Kosten, Dauer und inhaltliche Leitplanken. Für Verwalter und Beiräte, die mit ähnlichen Anfragen von Kunst- oder Kulturinitiativen konfrontiert sind, liefert das Urteil eine praktikable Blaupause für die Beschlussfassung.
Bei Fragen zur Beschlussfassung in Ihrer Eigentümergemeinschaft oder zur rechtssicheren Gestaltung von Gestattungsverträgen mit Kunst- und Kulturinitiativen steht per | lex gerne zur Verfügung.